在中国现行土地管理体系下，2025 年旅游景点的用地性质主要依据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）及自然资源部《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》确定，同时受地方政策和旅游新业态发展影响。以下从国家分类标准、地方创新实践、政策动态三个维度展开分析：
一、国家层面分类标准与典型用地类型
- 公共管理与公共服务用地
- 适用场景：自然保护区、国家公园、城市公园、博物馆等公益性景点。
- 政策依据：根据《土地利用现状分类》，此类用地属于 “公共管理与公共服务用地” 中的 “公园与绿地”（代码 0809）或 “文化设施用地”（代码 0803）。例如，九寨沟、黄山等国家级景区通常被纳入此类，土地以划拨方式供应，主要用于生态保护和公共服务。
- 特殊规定：风景名胜区内的核心景区禁止商业开发，配套设施需符合《风景名胜区条例》要求，用地需同时满足国土空间规划和生态保护红线管控。
- 商业服务业设施用地
- 适用场景：主题公园（如迪士尼）、旅游度假区、商业古镇等经营性景点。
- 政策依据：此类用地属于 “商业服务业设施用地” 中的 “娱乐用地”（代码 0904）或 “旅馆用地”（代码 0905）。例如，长隆度假区、乌镇等项目需通过招拍挂方式取得土地，出让年限通常为 40 年。
- 创新模式：部分地区探索 “弹性年期” 供地，如湖南允许旅游项目采用长期租赁、先租后让等方式，降低企业初始投资压力。
- 特殊用地
- 适用场景：历史文化遗址（如故宫）、宗教场所（如五台山）、军事主题公园等。
- 政策依据：此类用地属于 “特殊用地” 中的 “文物古迹用地”（代码 1001）或 “宗教用地”（代码 1003）。例如，五台山风景名胜区的用地需符合《文物保护法》，土地征收成片开发方案需确保公益性用地比例不低于 40%。
二、地方创新实践与政策突破
- 乡村旅游用地
- 政策支持：三部门《关于支持旅游业发展用地政策的意见》明确，乡村旅游可使用集体建设用地，允许农村集体经济组织以入股、联营等方式开发旅游项目。例如，云南允许闲置宅基地改造为民宿集群，安徽支持 “用途留白” 灵活布局。
- 典型案例：浙江莫干山通过 “点状供地” 模式，将分散的农宅改造为精品民宿，既保护生态又激活乡村经济。
- 旅游新业态用地
- 自驾车营地：用地按 “旅馆用地” 管理，允许使用未利用地，部分功能区可不改变原土地用途（如停车场不硬化地面）。例如，湖南支持建设房车营地，土地供应可采取协议方式。
- 邮轮游艇码头：新建码头实行有偿使用，现有码头增设功能可保持原土地权利类型不变。例如，上海国际邮轮港通过存量改造提升服务能级。
- 生态保护与旅游开发平衡
- 生态红线内：一般控制区可适度开展旅游活动，但需符合 “三线一单” 管控。例如，安徽 “大黄山” 区域在生态红线内允许建设低密度康养设施。
- 全域土地综合整治：通过复垦废弃矿山、优化农村建设用地布局，为旅游项目腾退空间。例如，云南将全域土地整治与旅居项目结合，复垦指标优先用于旅游用地。
三、政策动态与未来趋势
- 国土空间规划整合
- 自然资源部 2020 年统一用地分类后，旅游用地需纳入 “一张图” 管理，与生态保护、城镇开发等规划衔接。例如，南通市濠河风景名胜区规划明确 “风景游赏用地” 与 “旅游服务设施用地” 比例。
- 土地节约集约利用
- 鼓励盘活存量资源，如旧厂房改造为文创园区、闲置校舍转为研学基地。例如，四川支持利用 “小三线” 遗产发展旅游，安徽允许旧仓库转型为旅游休闲设施。
- 用地审批优化
- 部分地区试点 “用地清单制”，将环保、安全等要求纳入土地供应前置条件，减少企业后续审批环节。例如，湖南对旅游项目实行 “绿色通道” 审批。
四、典型案例分析
| 景点类型 | 用地性质 | 政策依据与创新 |
|---|---|---|
| 九寨沟国家级景区 | 公共管理与公共服务用地 | 划拨供地，生态保护优先 |
| 乌镇旅游度假区 | 商业服务业设施用地 | 招拍挂出让，弹性年期 |
| 莫干山民宿集群 | 集体经营性建设用地 | 点状供地，宅基地盘活 |
| 五台山宗教景区 | 特殊用地 | 成片开发方案，公益性用地占比 40% |
五、风险提示
- 耕地保护红线：旅游项目严禁占用永久基本农田，确需调整的需履行补划程序。
- 生态保护要求：自然保护区、风景名胜区核心区禁止开发，缓冲区限制开发。
- 产权与合规性：集体经营性建设用地入市需经村民会议三分之二以上同意，避免土地纠纷。
综上，2025 年旅游景点用地需在国家分类框架下，结合地方政策创新和项目特性灵活确定。建议开发者加强与自然资源、文旅部门的对接，确保项目符合 “三区三线” 管控，同时善用存量盘活、弹性供地等政策工具，实现生态保护与旅游开发的双赢。