2025 年投资景区商铺是否合算，需结合行业趋势、政策环境、市场需求及风险因素综合判断。以下从六个维度展开分析，为投资决策提供参考：
一、行业趋势：旅游市场持续复苏，消费升级驱动商业机会
- 客流量恢复超预期
2024 年中国入境游客达 1.319 亿人次，同比增长 61%，恢复至疫情前的 90% 以上。2025 年春节假期全国出游 5.01 亿人次，较 2019 年增长 20.72%，旅游总花费增长 31.73%。头部景区如故宫、黄山等 5A 景区客流量同比增幅超 54%，国家级旅游度假区游客停留时间显著延长，中远程游客占比提升。
结论：核心景区客流量已恢复至疫情前水平，且消费潜力持续释放，为商铺提供稳定客源。
- 消费结构升级
居民人均教育文化娱乐消费支出同比增长 13.9%，旅游消费从 “打卡式” 转向 “体验式”。例如，成都洛带古镇通过 “簪花旅拍” 特色业态，带动商铺空置率下降 80%，租金增长 66%。此外，冰雪经济、低空旅游、夜间消费等新业态受政策支持，景区商铺需匹配多元化消费需求。
结论：特色化、体验式业态更具竞争力，传统同质化商铺面临转型压力。
二、政策环境：政策红利密集释放，资源整合加速
- 顶层设计支持
中央一号文件明确支持农文旅融合，允许农村集体经营性建设用地用于文旅项目；国务院《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》提出 6 方面 18 项举措，包括消费券发放、文旅项目专项债支持等。地方政策如陇南《文旅康养产业高质量发展行动计划》计划三年新增 20 家规上企业，培育 20 个康养品牌。
结论：政策红利为景区商业提供资金和资源支持，尤其利好主题化、差异化项目。
- 行业整合趋势
信达商社报告指出，2025 年景区板块将进入产能扩张期，头部景区通过资源整合提升市场份额。例如，伟光汇通等运营商通过统一招商、活动策划提升景区商业价值。
结论：选择运营能力强、资源整合度高的景区，可降低投资风险。
三、经济与技术：消费能力提升，智慧化赋能运营
- 居民消费能力增强
2025 年一季度全国居民人均可支配收入同比增长 5.5%，实际增长 5.6%；教育文化娱乐支出占比达 10.7%，增速居消费类别前列。叠加以旧换新补贴政策（如家电、汽车置换最高补贴 20%），居民消费意愿持续提升。
结论：中高端消费需求增长，景区商铺需提供品质化产品与服务。
- 技术应用重塑体验
泰山、黄山等景区引入外骨骼 “机器腿”、智能导览系统，提升游客体验并延长停留时间；青海湖智慧景区平台实现票务、交通、二消业态数字化管理，运营效率提升 30%。技术赋能可降低人力成本，提升消费转化率。
结论：智慧化景区商铺更具竞争力，需关注数字化工具应用。
四、租金与成本：区域差异显著，需精准测算
- 租金水平分化
- 核心景区：重庆解放碑十八梯景区商铺单价 5.36 万元 /㎡，年租金 240 万元，租期至 2026 年。
- 新兴景区：奉节县大窝景区年客流量 20 万人次，租金灵活协商，3 年起租。
- 古镇业态：成都洛带古镇核心区域商铺租金同比增长 66%，但需承担装修、运营成本。
结论：核心景区租金高但收益稳定，新兴景区需评估养铺周期。
- 运营成本
人工、水电、物业费占销售额的 15%-20%，部分景区要求统一管理（如南中爨城由伟光汇通运营）。此外，季节性波动（如冬季客流量下降 30%-50%）可能影响现金流。
结论：需预留 3-6 个月运营资金应对淡季。
五、风险与挑战：多重因素需警惕
- 竞争加剧
5A 景区数量达 358 家，同质化严重。例如，西湖景区部分景点客流量下滑（动物园同比 - 20.31%），反映传统业态吸引力下降。
结论：需差异化定位，避免扎堆餐饮、纪念品等红海市场。
- 经济与政策风险
全球经济不确定性可能抑制旅游消费；环保政策（如景区容量限制）或突发公共事件（如疫情反复）可能导致客流中断。
结论：选择抗风险能力强的景区（如自然景区、文化遗产），并投保相关商业保险。
六、投资建议：聚焦四大方向
- 核心景区优质铺位
选择 5A 景区、国家级度假区核心位置，优先考虑餐饮、文创、体验类业态。例如，南中爨城通过 “文化 + 旅游 + 科技” 模式，商铺无需养铺即可快速聚客。
- 特色化、差异化业态
开发非遗体验、沉浸式文旅、康养服务等项目。参考洛带古镇 “簪花旅拍一条街”，通过主题化运营提升租金溢价。
- 智慧化运营
接入景区数字化平台，利用大数据分析游客偏好，优化商品陈列与营销策略。例如，青海湖景区通过智慧导览系统提升二次消费转化率。
- 轻资产模式
采用租赁而非购买商铺，降低前期投入。关注景区运营商的统一招商政策（如伟光汇通提供客源引流支持）。
总结：2025 年投资机会与风险并存
- 机会：旅游市场复苏、政策支持、消费升级、技术赋能。
- 风险：竞争加剧、租金成本高、季节性波动、经济不确定性。
结论：2025 年投资景区商铺需 “精选区域、聚焦特色、轻资产运营”。若选择运营成熟、客流量稳定的核心景区，且业态符合消费趋势，投资回报率可达 8%-12%；反之，若盲目进入新兴景区或同质化市场，可能面临亏损风险。建议投资者实地考察、测算租金与销售额比例，并关注政策动态与技术应用趋势。
